ALLMÄNT OM FÖRENINGEN

Allmänt

Brf Trädgården bildades 1989 och består av sex stycken 3-6 våningshus, byggda omkring två innegårdar. Totalt omfattar husen 205 lägenheter med följande fördelning: 26 st 1 rok, 66 st 2 rok, 84 st 3 rok, 23 st 4 rok och 6 st 5 rok.

Föreningen är miljömedveten och sopsortering är införd. Föreningen återvinner också värme från ventilationssystemen.

Brf Trädgården är en omtyckt förening som aktivt svarar för sociala verksamheter inom föreningen såsom höst- och vårstädning, grillkvällar, pubaftnar och andra aktiviteter.

FÖRSÄKRINGAR

Bostadsrättsförsäkring
Du behöver teckna hemförsäkring med bostadsrättstillägg. Försäkringsbolag väljer du själv. Föreningens försäkringsbolag är Trygg-Hansa.

TV/BREDBAND

Föreningen har avtal med Telia för leverans av digital-TV och bredband. Bredbandsrouter och tv-box med basutbud för första TVn ingår i månadsavgiften. Internetuppkoppling debiteras via föreningen på månadsavin och kostnaden är 125 kr/månad.

PARKERING

Föreningen har 40 parkeringsplatser under tak d.v.s. carport och 73 markplatser. De flesta platserna har uttag för motorvärmare.

Av markplatserna är 29 platser försedda med laddbox för laddning av el eller hybridbil.
Det finns 9 st besöksplatser med SMS-betalning.

Om P-plats önskas så kan man ställa sig i kö tidigast 30 dagar innan inflyttning. Anmäl intresse via e-post till [email protected]. Föreningen har 29 platser med laddare för elbil.

EL

Föreningen har infört Gemensam El, även kallad IMD, vilket innebär att föreningen köper in all el och varje lägenhet debiteras för uppmätt elförbrukning. En avräkning görs på din tillträdesdag och den förra ägaren debiteras i efterhand för el fram till denna dag. Din elförbrukning debiteras löpande på din månadsavi med viss fördröjning eftersom månadsavierna tas fram kvartalsvis.

OMGIVNINGEN

Bostadsrättsföreningen Trädgården ligger i Huddinge, i södra Stor-Stockholm. Det är nära till Huddinge centrum, en levande centralort där det finns mängder av affärer och restauranger, all tänkbar samhällsservice och dessutom ett vitalt kulturutbud året om. Med bil eller cykel når man lätt alla specialaffärerna i Kungens Kurva.

Trots stadskänslan är naturen och friluftslivet inte långt borta. Inom bekvämt avstånd finns många naturreservat, parker och grönområden. Genom Huddinge kommun går Sörmlandsleden med över 100 mil av vackra vandringsleder genom gammalt kulturlandskap.

Kommunikationerna är utmärkta. Pendeltåg och busstation finns på några minuters avstånd. Med pendeltåg är man mitt i Stockholm på 16 minuter. Föredrar man bil, så går Huddingevägen alldeles intill, och på bara 11 minuter är man på E4/E20.

Trots det centrala läget är det lugnt och trevligt på de två välskötta innegårdarna. Där finns det lekplatser och grönska, grillmöjligheter och bänkar för skön avkoppling och samvaro.

Området har en familjär, ”nära” känsla, men föreningen är förhållandevis stor och omfattar 205 lägenheter. Föreningens storlek gör att det finns resurser för effektivt underhåll och smidig service. De flesta medlemmarna engagerar sig praktiskt i sin boendemiljö som därför präglas av otvungen trivsel och gemenskap.

FÖRENINGENS RENOVERINGAR

Nedan redovisas merparten av större aktiviteter, reparationer och planerade underhållsarbeten som genomförts under de senaste 16 åren.

År 2025

• Upphandlat fastighetsförsäkring.
• Årlig takbesiktning har genomförts. Anmärkningar har åtgärdats.
• Ommålning av 100 hissdörrar. Målningen har avslutats under år 2025.
• Byte av fyra tvättmaskiner.
• Ombyggnation av en lekplats har avslutats.
• Aktiviteter pågår i avsikt att upphandla tjänster för att byta tak på föreningens fastigheter.
• Samtliga 25 st entréers stengolv har maskinskurats och behandlats.
• Målning av vindars golv (utanför förråden) och dörrar har inletts. Avslutas under år 2026.
• Styrsystemet för undercentralen har bytts ut efter 13 år. Det nya systemet ger föreningen bättre möjligheter att öka effektiviteten att styra utnyttjandet av varmvatten från Södertörns och minska kostnaderna.
• På föreningsstämman i maj år 2024 beslutades att införa individuell mätning och debitering (IMD) av gemensam el för alla lägenheter. IMD startade i april 2025.
• Trafikverket har sedan tidigare gjort bullermätningar i lägenheter med anledning av att vissa lägenheter har en närhet till järnvägen. Detta resulterade i att förening fick ett erbjudande att byta 62 fönster i 17 lägenheter utan kostnad för föreningen. Bytet genomfördes under hösten. Besiktningsanmärkningar återstår att åtgärda under år 2026.

År 2024

• Årlig takbesiktning har genomförts. Anmärkningar har åtgärdats.
• Ommålning av alla carportar.
• Ommålning av 100 hissdörrar har inletts. Målningen kommer att avslutas under 2025.
• Byte av två tvättmaskiner.
• Byte av 15 laddstationer och utökning med ytterligare 15 stycken till totalt 29 laddstationer.
• Renovering av en lekplats har inletts och kommer att avslutas kvartal 1 är 2025.
• En källarlokal har frigjorts för att bygga åtta (8) stycken extra förråd som medlemmar kan hyra.
• Avtal har ingåtts med en leverantör som ska hjälpa föreningen att införa mätning och debitering av gemensam el för alla föreningens lägenheter under år 2025.
• Aktiviteter har inletts i avsikt att upphandla tjänster för att byta tak på föreningens fastigheter.

År 2023

• Årlig takbesiktning har genomförts. Anmärkningar har åtgärdats.
• Samtliga (26 st) takfönster har bytts ut i föreningens vindslägenheter.
• Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) genomförd. Nästa kontroll ska ske år 2026.
• Samtliga hissars nödtelefon har bytts. Telefonerna var kopplade via 3G-nätet, vilket har (eller kommer att) avvecklas under 2023.
• Omdisponering av grovsoprum har skett till samma soprum där det finns kärl för glas, tidningar, plast- och pappersförpackningar. Soprummet har utökats.
• Under hösten har en Arborist beskurit alla träd och tagit bort två träd som var sjuka.
• Alla lampor i trapphusbelysningen är bytta till LED-lampor (606 st).
• Ommålning av ett stort fristående hus med 2 st cykelrum och förråd
• Tak över alla Carportar har tvättats.
• Paviljong på en av föreningens två gårdar har fått ett avancerat vind- och fuktskydd för att förlänga säsongen.
• Inköp och installation av en hjärtstartare.
• Föreningens har genomfört kurs i HLR och hantering av en hjärtstartare.

År 2022

• Under år 2020 har tillsyn skett av 112 lägenheter. Identifierade brister blev åtgärdade av medlem eller föreningen. Tillsyn av resterande 93 blev förskjuten till november 2021, på grund av pandemin. Identifierade brister blev åtgärdade av medlem eller föreningen kvartal 1.
• I början av år 2021 planerades att en stor del av föreningens plåttak skulle rengöras och målas, bl.a. tak över entréer och portaler. På grund av pandemin blev arbetet inte färdigställt utan försköts till 2022. Allt målningsarbete färdigställdes i maj.
• Föreningen har 121 parkeringsplatser och har varit förskonad från inbrott under de tidigare åren. Under 2021 skedde flera bilinbrott vilket föranledde att en inventering gjordes av belysning på parkeringen. Belysning på parkering har nu utökats och färdigställdes under år 2022.
• Samtliga fönster (300 st) i alla trapphus (21 st) har fått nya tätningslister och fönstersmygar har renoverats.
• Årlig takbesiktning har genomförts. Anmärkningar har åtgärdats.
• Byte har skett av bredband och TV-leverantör till Telia.
• Takfönster har bytts akut i en lägenhet. Besiktning har genomförts av takfönster i alla vindslägenheter. Samtliga takfönster ska bytas år 2023.
• En av föreningens lokaler har bytt användningstyp från vävstuga till Gym innehållande ett antal maskiner och redskap.
• En av föreningens större varmförråd har delats upp till fyra stycken för uthyrning till medlemmar.
• En mindre fuktskada utomhus har identifierats och är åtgärdad.

År 2021

• Under år 2020 har tillsyn skett av 112 lägenheter. Identifierade brister är åtgärdade av medlem eller föreningen. Tillsyn av resterande lägenheter har ej kunnat genomföras under 2020 på grund av pandemin utan blev förskjuten till november 2021. Åtgärder av anmärkningar har inletts i januari 2022.
• Obligatorisk ventilationskontroll (OVK ) har genomförts under året. Ett tjugotal lägenheter återstår att kontrolleras med anledning av bristande åtkomst på grund av pandemin. Anstånd från Huddinge kommun har erhållits. OVK avslutades juli 2021.
• I början av året planerades att en stor del av föreningens plåttak skulle rengöras och målas, bl.a. tak över entréer och portaler. På grund av pandemin återstår målning av portaler, vilka förskjutits till år 2022.
• Under året har en lokal på 54 kvm renoverats för att säljas som bostadsrätt. Föreningen skrev ett upplåtelseavtal med ny medlem i december.
• Föreningens fastigheter är grupperade runt två gårdar. Under året har föreningen ersatt paviljonger från 1989 med nya paviljonger på vardera gården.
• Föreningen har 121 parkeringsplatser och varit förskonat från inbrott under de tidigare åren. Under året skedde flera bilinbrott vilket föranledde att en inventering gjordes av belysning på parkeringen. Belysning på parkering har nu utökats men är ännu inte färdigställd. Fler aktiviteter är planerade att genomföras under 2022 för att utöka belysningen.
• Föreningen har 8 st laddplatser sedan tidigare. Under hösten utökades laddplatserna med ytterligare 7 platser så totalt förfogar föreningen nu över 15 platser.
• Föreningen har moderniserat innehållet på webbportalen brf.tradgarden.se. Nya funktioner är bl.a. interaktiv bokning av tvättstugor och uthyrningslokaler.

År 2020

• Under år 2020 har tillsyn skett av 112 lägenheter. Identifierade brister är åtgärdade. Tillsyn av resterande lägenheter har ej kunnat genomföras under 2020 på grund av pandemin. Planeras att avslutas efter sommaren 2021.
• Obligatorisk ventilationskontroll (OVK ) har genomförts under året. Ett tjugotal lägenheter återstår att kontrolleras med anledning av bristande åtkomst på grund av pandemin. Anstånd från Huddinge kommun har erhållits.
• Ny underhållsplan har arbetats fram för de kommande 50 åren. Tidigare underhållsplan var framtagen år 2013. Den nya planen, som är framtagen tillsammans med expertis och kommer fortsättningsvis att aktualiseras årligen.
• Sommaren och hösten 2019 genomfördes en omfattande renovering av den ena av föreningens två gårdar. Under året har det skett omfattande nyplantering av växter, nya stolparmaturer, armaturer på plank och grillplats.
• Målning av tak och väggar i soprum, cykelrum och källarkorridorer.
• Nytt ytskikt på golv i källarkorridorer och cykelrum.
• I början av året planerades att en stor del av plåttaken skulle rengöras och målas, bl.a. tak över entréer och portaler. På grund av pandemin har detta arbete förskjutits till år 2021.
• Föreningens skalskydd har förbättrats genom att yttre plåtdörrar till förrådsutrymmen har inspekterats och förstärkts.

År 2019

• Under året har tillsyn skett av 112 lägenheter. Identifierade brister har åtgärdats till största delen under 2019. Fortsatt arbete med brister sker under kv. 1 år 2020. Tillsyn av resterande lägenheter kommer att ske efter sommaren 2020.
• Föreningen har genomfört en omfattande renovering och förnyelse av den ojämna gårdens (en av två gårdar) gemensamma gräsytor och uteplatser. Även markytor mellan gårdarna har renoverats. Den jämna gården renoverades tidigare år 2015.
• Installation av ett sjuttiotal säkerhetsdörrar enligt tidigare erbjudande till medlemmarna.
• Förbättring av fastighetens skalskydd genom utbyte och/eller förstärkning av ståldörrar till verksamhetsområden. Detta arbete fortsätter under kommande år.
• Utbyte av torkskåp i två tvättstugor. Alla tvättstugor har därmed utbytta torkskåp.
• Myndigheten för samhällsskydd och Beredskap (MSB) har genomfört en kontroll av föreningens tre skyddsrum. Efter åtgärder har föreningen erhållit intyg om godkänd kontroll

År 2018

• Ombyggnad av lokaler på 295 kvm till sju lägenheter med bostadsrätt. Byggnationen inleddes i februari och alla lägenheterna var färdigställda i oktober.
• Renovering av föreningslokal. Lokalen hyrs av medlemmar för större sammankomster.
• Renovering och isolering av tre portalöppningar i fastigheten.
• Installation av 8 st laddplatser för elbil med bidrag från Naturvårdsverket på 50%.
• Genomförande av energideklaration i enlighet med gällande lag.
• Ombyggnation av en av föreningens fem tvättstugor till en övernattningslägenhet.
• Upphandling av säkerhetsdörrar. Medlemmar har erhållit erbjudande att köpa en säkerhetsdörr med eller utan finansiering genom föreningen. Totalt kommer 73 dörrar installeras i början på 2019.
• Installation av fastighetsboxar som är monterade i alla entréer.
• Installation av tidningshållare som är monterade vid varje lägenhet.
• Inspektion och kontroll av samtliga skyddsrum enligt direktiv från MSB.

År 2017

• Fortsatt byte av dilatationsfogar (kallas även expansionsfog / rörelsefog). Under år 2016 bytes fogar till 50%. Arbetet fick avbrytas på grund av för låg utomhustemperatur. Arbetet fortsatte under våren 2017. Totalt byttes ca 1 500 meter fog.
• Varje lägenhet har egen ventilation (Ventex 200). Under våren genomfördes en OVK-besiktning (Obligatorisk VentilationsKontroll) av samtliga lägenheter. Besiktningen är obligatorisk vart 3:e år. Inför denna besiktning genomförde föreningen en kontroll av alla ventilationsaggregat och brister åtgärdades. OVK-besiktningen avslutades med att ett godkänt protokoll överlämnades till Huddinge kommun.
• Mätning av radon utfördes enligt Boverkets riktlinjer och mätresultat överlämnades till Huddinge kommun. Samtliga mätvärden låg under gränsvärdet.
• Förstärkningsbleck installerades i samtliga lägenheter i markplan för att försvåra inbrott.
• Kameror installerades i vissa soprum.

År 2016

• Renoveringen av hissar. Föreningens sista hissar har renoverats. Totalt har 20 st hissar renoverats sedan år 2012.
• Matavfall. Föreningen startar sortering av matavfall från och med 1 februari. Efter införandet av matsortering finns samtliga fraktioner för avfallssortering i föreningen.
• Uppsnyggning av namn och informationstavlorna i trapphusen.
• Nytt elektroniskt passersystem installerats. Arbetet startade i februari och avslutades i juli månad. Installationen omfattar 62 dörrar till entréer, tvättstugor, cykelrum och soprum. Systemet togs i drift 1 juni och alla lägenheter har tilldelats minst 3 st ”taggar”.
• I samband med införandet av nytt passersystem skedde genomgång av föreningens alla dörrar. Detta resulterade i att vissa dörrar fick gångjärn bytta, några dörrar byttes ut, dörrstängare justerades eller byttes ut, samt att en del nya dörröppnare installerats.
• Rörelsekänslig belysning installerades i samtliga soprum.
• Nytt staket parkering. Föreningen har 3 olika parkeringsområden. Ett av dessa områden fick ett nytt staket.
• Tvätt av tak. Samtliga tak över entréer, soprum och carport rengjordes.
• Beskärning av träd.
• Genom årens lopp har nästan alla hörnkanter på väggarna vid hissarna blivit skadade vid flyttar och transporter. Plåtvinklar har installerats för att snygga till trapphusen och hindra nya skador.
• Brandvarnare. Föreningen delade ut brandvarnare till alla lägenheter för 10 år sedan. Medlemmarna erbjuds gratis utbyte till ny brandvarnare med modern teknik.
• Byte av dilatationsfog, synonym expansionsfog. I dagligt tal ofta kallad rörelsefog eller dillfog, är den byggtekniska termen för en fog som tillåter viss rörlighet mellan två byggelement eller olika material. Föreningen har 6 huskroppar med ca 1 400 meter expansionsfogar. Samtliga fogar byts under hösten.
• Spolning av avlopp. Avloppen i samtliga lägenheter rengörs/spolas vilket förhindrar stopp och förlänger avloppsystemets livslängd. I arbetet ingår även alla stammar som spolas/rengörs ut till det kommunala avloppet. Motsvarande arbete genomfördes i juni 2011.

År 2015

• Renovering av hissar fortsätter. Under verksamhetsåret renoveras 4 st. hissar och totalt kvarstår 4 (av 20 st.) hissar att renovera.
• Gruppanslutningsavtal – Bredband start 2015-10-01. Föreningen träffar avtal med Bredbandsbolaget om gruppanslutning av alla lägenheter. 100/100 Mbits hastighet samt IP-telefoni om medlem önskar detta. Medlemmar som använder bredband betalar 175 kr per månad till föreningen.
• Gruppanslutningsavtal – FiberTV start 2016-05-01. Föreningen träffar avtal med Bredbandsbolaget om gruppanslutning av alla lägenheter. Fiber-TV ingår i den ordinarie årsavgiften.
• Omfattande renovering och förnyelse av jämna gårdens gemensamma grönytor och uteplatser.
• Nedsäkring av elcentraler. Föreningen har 11 st. centraler som kontrollerades om möjligheten att nedsäkra och därigenom minska den fasta elkostnaden. 5 st. centraler blir nedsäkrade.
• Uppsnyggning av föreningslokalens kök och installation av nytt ljudsystem i lokalen.
• Nytt felanmälningssystem införs. Det nya web-baserade systemet som ger medlemmar möjlighet att göra felanmälan dygnet om. Efter åtgärd återkopplas medlemmen med de åtgärder som vidtagits via mail eller SMS.
• Beskärning av träd.
• Linjemarkering på parkering har målats.
• Utbyte av föreningens resterande ljuspunkter till energisnål LED-teknik.

År 2014

• Renovering av hissar. Under verksamhetsåret har 4 st hissar renoverats och totalt kvarstår 8 hissar att renovera.
• Renovering av Värmesystemet. Föreningens värmesystem var 25 år gammalt och i behov av renovering. Under våren avslutade vald entreprenör arbetet som omfattade:
• Helt ny värmecentral
  
• Nya undercentraler - 5 st
  
• Ny styr och reglerutrustning med möjlighet till styrning via internet
• Byte av termostater på elementen i alla lägenheter och gemensamma utrymmen
  
• Injustering av hela värmesystemet
• Upprättande av program för regelbunden tillsyn och uppföljning av systemets effektivitet
• Utebelysning. Samtliga lampor i föreningens utebelysning har nu ersatts med LED-lampor. Belysningsstolparna blev ombyggda för att kunna installera den nya lamporna. Vissa armaturer har också bytts ut.
• Byte av staket vid entréer. Vid föreningens entréer finns staket som skyddar lägenheter med uteplats. Ett antal av dessa har bytts ut tidigare år. Resten är bytta under året. Samtliga staket har nu överliggare i plåt.
• Målning av dörrar. Alla ytterdörrar till soprum, cykelrum och förråd har målats.
• Rengöring av tak. Alla tak över entréer, byggnader på gårdar och passager har rengjorts.
• Obligatorisk Ventilations Kontroll (OVK) har genomförts genom besök i alla lägenheter och andra utrymmen. Felaktigheter har åtgärdats omgående för att kunna avsluta kontrollen med ett godkänt protokoll.

År 2013

• Hissar. Föreningens samtliga 20 hissar skall renoveras under åren fram t.o.m. år 2016. Under verksamhetsåret har åtta hissar renoverats och totalt är det nio hissar som är renoverade.
• Soprum. Tre av föreningens soprum har fått ny golvmatta samt blivit ommålade
• Återvinningsrum. Ett soprum har byggts om till dubbel storlek och där har föreningen samlat all hantering av tidningar, glas, plaster, papper- och metallförpackningar. I vårt grovsoprum kvarstår insamlingen av elprodukter, lampor och batterier
• Nytt låssystem. Föreningen har haft samma låssystem sedan 1989. För att säkerställa tillgången till föreningens driftutrymmen (Hiss-, El-, VVS-rum) har låsen till dessa utrymmen ersatts med ett nytt låssystem.
• Föreningen har fem tvättstugor. I två av dessa tvättstugor har nytt torkskåp och mangel installerats.
• Injustering av VVC (varmvattencirkulation). Elementen i lägenheternas badrum värms med varmvatten (skilt från övriga element) och under vintern 2012/2013 har föreningen haft problem med kalla elelement i badrum. Dessa problem rättades till i många lägenheter efter att besiktning genomfördes i ca 90 lägenheter, vilket i flera fall resulterade i ändringar av rördragningar i badrum och byte av blandare. Fel kvarstod dock, varvid föreningen beställde uppdrag att genomföra en ny beräkning av varmvattenflödet och justera inställningen av alla VVC-ventiler i alla fastigheter.
• Byte av staket vid entréer. Vid föreningens entréer finns staket som skyddar lägenheter med uteplats. 10 av dessa staket har bytts.
• Föreningens expedition har förändrats med nya möbler, gardiner och tavlor.
• Föreningens samlingslokal har fått ett nytt kök, nya gardiner, nya tavlor och lite andra åtgärder för att öka trivseln i lokalen. Lokalen kan hyras av föreningens alla medlemmar mot en mindre ersättning.
• Ombyggnad av en lägenhet. En av föreningens medlemmar har haft styrelsensgodkännande att bygga om sin etagelägenhet till två lägenheter.

År 2012

• Maskinrum för hissar. Byte av kanal- och frånluftsfläktar och alla spjälmotorer (Belimo 250 SM) i alla hissmaskinrum.
• Lekplats jämna gården. Byte av leksand och annat underlag, vilket även krävde demontering och återmontering av lekutrustning. Borrtag av ett träd.
  
• OVK. OVK-besiktning efter att alla fel o brister av värmeväxlare enligt tidigare besiktning.
  
• Trädgård. Träd- och beskäring av buskar.
• Ombyggnation av lokal (48 kvm) till lägenhet.

År 2011

• Besiktning av tak och åtgärd av fel/brister.
• Ny belysning i samtliga trapphus - 305 lampor. Ny belysning är ljus och rörelsekänslig
• Byte av Elstolpe för motorvärmare på föreningens samtliga parkeringsplatser
• Åtta (8) nya tvättmaskiner och torktumlare har installerats
• Montering av nya glas och lister på takfönster
• Stamspolning av alla lägenheter.
• Ombyggnation av 3 st El-centraler

År 2010

• Entréerna på den jämna (PPv 14-36) gården reparerades och målades.
• Åtta (8) nya tvättmaskiner och torktumlare har installerats.
  
• Träden har beskurits och större buskar har rensats bort.

TVÄTTSTUGOR

Föreningen har fyra tvättstugor. I tvättstugorna finns tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, mangel och strykbräda. I PPv 23 finns också grovtvättmaskin och stort torkskåp.

Här finns tvättstugorna:

PPv 12: Två tvättmaskiner, två torktumlare, ett torkskåp, en mangel.

PPv 24: Två tvättmaskiner, två torktumlare, ett torkskåp, en mangel.

PPv 23: Två tvättmaskiner, två torktumlare, ett torkskåp, en mangel samt en tvättmaskin för grovtvätt och ett stort torkskåp.

PPv 29: Tre tvättmaskiner, två torktumlare, ett torkskåp, en mangel.

Tvättstuga bokas med en bokningscylinder i bokningstavlan i respektive tvättstuga. Vissa tider kan också bokas här på webben.

Varje lägenhet har rätt att ha EN bokningscylinder. På denna ska BRF´s lägenhetsnummer stå.

Bokningcylidern ska överlämnas av säljare till köpare.

GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR

Till föreningen finns:

- Övernattningslägenhet.
- Föreningslokal.
- Tvättstugor.
- Miljörum.
- Gemensamma grillplatser.
- Boulebana.
- Gym.

KOMMUNIKATIONER

Huddinge station ligger på 2-3 min gångavstånd och erbjuder pendeltåg och många olika busslinjer som tar dig vidare ut i Huddinge med omnejd.